كيف تقيّم سعر العقار بنفسك!!!

[صقر الجنوب]

كيف تقيّم سعر العقار بنفسك!!!


الكثير من الناس تذهب لمكاتب العقار لتقدير سعر الفلل والعمائر


والشقق عند البيع او الشراء ولكن لماذا لاتتعلم


انت الطريقه السهله في التقدير بدلا من الذهاب لمكاتب غالبيته


يضحكون منك وعليك لجلهك فيقدرون السعر بغير تقديره


الطريقه سهله وبسيطه يمكنك تطبيقها بنفسك






اولا للفلل والعمارات والشقق الجديدة






وهي للجديده فقط :


مثلا عرضت عليك فيلا جديده مساحتها 300 متر بمليون ريال
شلون تعرف هي تستاهل او لا ؟


اول شي تعرف سعر المتر بنفس المنطقه ولنفرض انه 1000 ريال للمتر
يعني الارض كلفته 300 الف بالكثير لانه ممكن يكون شاريها بارخص بكثير ..
ماعلينا نقول الارض تكلف 300 الف ريال ..


نجي لمسطحات البناء ولنفرض انها 400 متر
نحسب تكلفة المتر 1200 ريال بالكثير بالنظر للبناء التجاري لغرض البيع خصوصا
نقول كلفه البناء 480 الف ريال


تكلفة الفيلا 480 الف + 300 الف + تكاليف متفرقه من عداد وغيره 20 الف = تكلفة الفيلا اجمالا 800 الف ريال


مكسب الفلل بالعاده لايتجاوز 20% بالنظر لتوفر المال لديهم وانهاء البناء في 8-10 اشهر
يعني اي سعر فوق 960 الف ريال يعتبر مبالغ فيه وبقوه ..


============


الشقق :
مثلا ارض مساحتها الف متر عليها عماره من 14 شقه
الشقه مساحتها 160 متر بالمتوسط


يجب ان نعرف سعر المتر للاراضي بنفس المنطقه
نقول مثلا المتر بالف ريال
اذا الارض كلفت مليون ريال
نقسم المليون على عدد الشقق 14 = 71 الف ريال نصيب الشقه من تكلفة الارض


الشقه مساحتها 160 متر طبعا هي مسطح البناء
نحسب تكلفة المتر ب1200 ريال بالكثير
تطلع تكلفة البناء 192 الف ريال


منها يطلع تكلفة الشقه مع الارض = 71 الف ريال + 192 الف ريال = 263 الف ريال


سعر الشقه المستحق بالحد الاعلى 310 الف ريال فقط ومازاد عن ذلك مبالغ فيه مع ختلاف الدور الارضي عن الثالث وهكذا من المميزات الاخرى






==================









ثانيا للعقارات القديمة



الفلل القديمه احسن مقياس لها هو معرفة ايجاراتها لاخر سنتين لكي لاتقع في مصيدة رفع الايجار من البائع مع وعده للساكنين بالتخفيض لاحقا وتكون انت الضحيه


وننظر لموقع الفيلا هل هي في حي مرغوب او قليل الطلب عليه ونوعية الساكنين فيه


ولازم يكون السعر لايتجاوز
ايجار الفيلا ضرب 12-16
يعني اللي ايجارها 50 الف ريال بالسنه
يجب ان لايتجاوز سعرها 600-800 الف ريال تبعا لاختلاف الموقع وعمر الفيلا وتكاليف البناء الحاليه




اكمالا للموضوع اللي نحاول نوصل به ولو لنصف الحقيقه في التقييم


كنت مع احد العاملين بالعقار والتجاره فيه


قال لي ان الفلل المستخدمه يخصم منها عامل استهلاك لكل سنه حوالي 2-3% من التقييم اللي استخدمناه للجديده


مثلا
فيلا 300 متر
والارض قيمتها 300 الف ريال


مسطحاتها 400 متر تقريبا لتسهيل الحسبه


تقييمها كالتالي
400 * 1200 = 480 الف
نزود عليها تكلفة الارض = 500 الف + 300 الف = 800 الف ريال
نقول مكسب 25% = مليون ريال


لو قلنا عمرها 10 سنوات
نخصم3% من السعر اعلاه عن كل سنه
800 الف * 0.03 = 24 الف عن كل سنه
يعني 240 الف عن ال10 سنوات


نخصمها من المليون ريال = 760 الف ريال هو السعر التقريبي لفيلا 300 مترعمرها 10 سنوات في منطقه سعر المتر فيها الف ريال
وطبعا هناك اختلافات في بعض المواقع والديكور والتشطيب ونوعية البناء



منقول للافادة

[حسن القرشي]

صقرالجنوب : سلمت وهذا الشرح الكافي الوافي لكي تتضح الصوره لمن يرغب أو ينوي الخوض في سوق العقار الملتهب والجشع الغير مبرر والضحيه المشتري الذي تنقصه الخبره في هذا المجال ، تقبل تحياتي