أكاديمـيـة العرضـة الجنوبيــة - ربـاع

"مختصرات عقارية"

يوسف الفراج
- التملك في المملكة له سببان: إحياء الأرض الموات – بمعنى بنائها أو زراعتها أو القيام بأي نوع من أنواع الإحياء-, و الإقطاع من قبل ولي الأمر – سواء كانت من قبل الملك أو من الوزير المختص-.
- الصكوك المعتبرة في إثبات الملكية في المملكة هما: صك حجج الاستحكام والمستند على أحكام الإحياء, وصك المنحة والمستند على أحكام الإقطاع.
- صكوك قطع الخصومة لا تفيد التملك, وهي عبارة عن صكوك دعوى بين طرفين في ملكية أرض فيتجه القضاء إلى الفصل فيها, ويقرر القضاء في الحكم أن هذا الصك لا يفيد التملك ولا يغني عن حجة الاستحكام.
- لا تشتر عقارا خارج نطاق التنمية العقارية – ولا أقول النطاق العمراني فبينهما فرق- إلا إذا كان مملوكا بصك, لأن المحاكم ممنوعة من إخراج حجج الاستحكام للعقارات التي تقع خارج نطاق حدود التنمية.
- لا تشتر عقارا داخل حدود الحرمين إلا إذا كان مملوكا بصك لأن المحاكم ممنوعة من إخراج الصكوك لما هو داخل حدود الحرمين .
- صكوك الملكية تفيد الحجية ولا يجوز الطعن فيها , إلا أنه يجوز رفع الدعوى لإثبات عكس ما تضمنه الصك , ويسمى هذا بالحجية النسبية .
- الصكوك الصادرة وفقا لنظام التسجيل العيني للعقار تفيد الحجية المطلقة فلا يقبل إثبات عكس ما تضمنته بل تقام الدعوى ضد المتسبب بالغرر أو الضرر.
- الدعوى تقام على من بيده العين في قضايا العقار وهو أثر من آثار القول بالحجية النسبية .
- من الأخطاء الشائعة أن الدعوى تقام في بلد العقار وهو خطأ, بل تقام في بلد المدعى عليه ولا أثر لبلد العقار في تحديد الاختصاص.
- لا تسمع محاكم المملكة الدعوى في العقارات خارج المملكة مثل المطالبة بالملكية أو قسمتها أو رهنها أو الانتفاع بها بالاستئجار ونحوها من مطالبات.
- المختص نوعيا في الدعاوى العقارية هي المحاكم العامة, فالأصل أن تتجه إلى المحكمة العامة عند رفع الدعوى إلا أن يثبت اختصاص جهة قضائية أخرى.
- يصح أن تضمن عقودك النص على أنه في حال نشأت دعوى بينك ومن تتعاقد معه : أن تكون المحكمة المختصة هي المحكمة العامة في بلدك , لأن هذا من الاختصاص المحلي الذي يجوز الاتفاق عليه, بشرط أن تكون الدعوى من اختصاص الحاكم العامة .
- الاختصاص النوعي من النظام العام فلا يجوز الاتفاق على ما يخالف ما نص عليه النظام.