وكيف يحصل على مبلغ شراء الأرض الذي يبلغ أضعافا مضاعفة ما يقرضه إياه بنك التنمية العقاري، وما حاجته إلى القرض إذا لم يتمكن من الحصول على الأرض التي سيبني عليها؟ لقد ارتفعت أسعار الأراضي البعيدة والمعتدلة السعر نسبيا والصالحة للسكن بعد عدة سنوات من وقت شرائها, لتصل أسعارها ما بين 1000 إلى 1500 ريال للمتر المربع، فيحتاج المواطن إلى مبلغ يزيد على نصف مليون ريال على أقل تقدير لشراء هذه الأرض. لينتظر بعدها ربع قرن ليصرف القرض، فهو في حقيقة الأمر يبني لأحفاده وورثته.



وكيف يستطيع حتى مجرد التفكير في تملك قطعة أرض وهو يعاني من ارتفاع أسعار الإيجارات (وارتفاع أسعار جميع متطلباته الأساسية حتى المواد الغذائية قفزت أسعارها بنسبة لا تقل عن 30 في المائة، بغض النظر عما تعرضه وزاره التجارة أو غيرها من جهات ذات علاقة فتؤكد أن زيادة الأسعار لا تتعدى 1 في المائة, ولا يعلم المواطن ولا الخبراء كيف تم حساب هذه النسب المئوية)، فكيف يستطيع المواطن شراء أرض، وهو بالكاد يدفع إيجارا لسكنه، وبالتالي ما فائدة ما يقدمه بنك التنمية من مبلغ للبناء، الأمر الذي جعل بنك التنمية يفقد الغرض من إنشائه كعلاج تكتيكي (أى فوري وسريع).
وبناءً على الإحصاءات المتوافرة من صندوق التنمية العقاري وتقرير "سامبا" وتقرير CBRE سي بي ريتشارد أليس والجمعية الوطنية لحقوق الإنسان وغيرهم.
نجد أن وضعنا الحالي سباق داخل بلاك هول black hole يتغير مفهوم الزمن والوقت فيها, فنحن في حاجة إلى 160 و200 ألف وحدة سكنية سنويا (بمختلف أنواعها) موزعة على مدن المملكة ولدينا عجز يزيد على مليوني وحدة سكنية، ونمر بظاهرة غريبة عمائر سكنية مغلقة أمام المواطن لإيجار الحج العمرة وأخرى تحولت إلى شقق مفروشة. وعندنا عقار حر يحدد سعره الجشع والعرض والطلب, ولدينا قائمة الانتظار في بنك التنمية العقاري تحتوي على نصف مليون طالب قرض. ومساكن تحتاج إلى إعادة بناء نحو مليون وحدة سكنية خلال السنوات العشر المقبلة.
ولدينا من يملك سكنه الخاص، ومع أننا من أغنى دول العالم ولا يؤثر فينا انهيار الاقتصاد العالمي، إلا أن نسبة امتلاك المواطن لسكنه الخاص هو الأقل في منطقة الخليج، فحصة امتلاك المنازل في المملكة بين 25 و30 في المائة.
في عام 1421 هـ - 2000 م أوضحت بعض الدراسات التي أجريت لمعرفة نوعية المساكن أن نسبة الوحدات السكنية من الشقق تحتل المرتبة الأولى بنسبة 33 في المائة تقريبا، ونسبة المنازل الشعبية 30 في المائة تقريبا والفلل 20 في المائة تقريبا و17 في المائة تقريبا لنوعيات السكن الأخرى، وذلك على مستوى المملكة ويومنا هذا ليس بأفضل حال. وعلى فرض أننا حافظنا على نسبة الإشغال السابقة فإن المليوني سكن والتي تحتاج إليها المملكة تتوزع كما يلي:
1) 400 ألف فيلا بنسبة 20 في المائة، ومن يتخذ هذه النوعية منزلاً يمكن تصنيفه من الطبقة المتوسطة ويمتلك الجزء الأكبر من تكلفة بنائها، وقد يساعد قرض بنك التنمية أو غيره ويسهم بجزء من تكاليف البناء. وتمثل قيمة شراء الأرض نسبة عالية جدا من تكاليف هذا النوع من السكن. 2) 600 ألف منزل شعبي بنسبة 30 في المائة.
3) 280 ألف سكن من أنواع أخرى بنسبة 17 في المائة.
4) 660 ألف وحدة سكنية (الشقق) بنسبة 33 في المائة، وتمثل النسبة الكبرى، وهذه النوعية هي ما تهمنا في هذه الخطة، واهتماما ينبع من ندرة الأراضي وعدم توافرها في مواقع إقامة هذه الشقق.
و لعل ما أوردناه يؤكد ما يلي:[LIST][*]عدم جدوى توزيع أراضي منح على المواطنين، فلا معنى لهذه المنح، حيث إنها لا تصلح للبناء الفوري لبُعدها عن العمران وعدم اتصالها به، وعدم توافر الخدمات فيها.[*]قروض بنك التنمية لم تعد تؤدي الغرض الأساسي من استحداثها.[/LIST]ما الخطة وما الحل وسط كل هذه التناقضات؟
باختصار شديد توفير وحدات سكنية (شقق) يتملكها المواطن ولا تخضع لشروط وتعقيدات البنوك وبأسعار مناسبة تدفع على أقساط شهرية، بحيث لا يزيد سعر الدفعات على الإيجار السنوي السائد وتستقطع شهريا من الراتب، وكأننا حولنا الإيجار وبدل السكن إلى دفعات شهرية يتملك بها المواطن سكنه .. ولكن كيف؟
نجاح المشروع
عناصر الخطة ونجاحها يعتمد على مقومات أساسية، أهمها تقبل المواطن هذا النوع من المنازل، وخصوصا الشقق وهذه مسألة لا جدال فيها ولا تخوف منها، فظروفه كالغريق والعرض الذي أمامه امتلاك منزل فوري مقابل مبلغ يقل عما يدفعه إيجارا سنويا والوضع العام للسكن وموقعه لا يختلف أبدا عن المعروض من الشقق الجديدة، وهي أفضل من ناحية التجهيز والفينش (التشطيب) وفي منطقة العمران وبشيء من التفصيل.
سعر الشقة
أسعار الوحدات المكونة من أربع أو خمس غرف يصل أعلى سعر لها إلى 350 ألف ريال تسدد على أقساط تستقطع شهريا من الراتب مبلغ 1800 ريال تقريبا ولمدة 18 سنة وبمعدل 20 ألف ريال دون زيادة في السعر.
مواصفات الشقة
ثلاث غرف نوم، صالون وطعام، صالة معيشة، حمامان ومطبخ وغرفة خادمة بحمام، غرفة سائق وموقف سيارة واحدة، خزان منفصل، مصعدين، شقتين في كل دور، وستة أدوار أو خمسة أدوار أو أربعة حسب الكثافة السكانية للمدينة المقام فيها المشروع.
أما بقية العناصر فهي: أولا: الأرض، ثانيا: تجهيز الموقع والبناء، ثالثا: التمويل، ورابعا: الآلية.
الأرض
سبق وبينا (ويمكننا القول إننا استنتجنا بالحجة أو بالدليل القاطع من الواقع) عدم جدوى توزيع الأراضي، وأن المطلوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية ممثلة في أمانة المدن توفير هذه الأراضي، وسنعرض المساحات المطلوبة، وهي مساحات متواضعة مقارنة بما توفره وتجهزه مشكورة من أراضي للمنح ولا نشترط فيها سوى إمكانية إيصال خدمات الكهرباء إليها.
وعلى سبيل المثال، منطقة الرياض ومنطقة مكة المكرمة تحتاج لنحو مليوني متر مربع (2 كيلو متر مربع) لكل منهما سنويا، أما بقية المدن الأخرى ستشملها الخطة، ولكن حسب الحاجة وحسب البيانات المتوافرة من الدراسات السابق ذكرها ونجدها موضحة بالمخططات البيانية، وما يهمنا في هذه المرحلة هو الكهرباء فقط. (بياني 1)
تجهيز المواقع والبناء عليها
تجهيز الموقع من ضمن الخطة وليس مطلوبا أي نوع من التمويل، حيث تعتبر البنية التحتية من أولويات هذه الدراسة، ونتعامل معها على أنها جزء من عملية البناء ومشمولة بسعر شراء الوحدات، وكذا الشوارع ورصفها والإنارة وغيرها، ما يضمن سرعة الإنجاز والتجهيز وإعداد الموقع للجهات الأخرى لإيصال خدماتها متى ما شاءت كمياه التحلية والهاتف والصرف وغيرها دون الحاجة إلى التكسير وإزالة الرصف لعمل التمديدات.
سيتم بناء أنواع متعددة من المساكن[LIST][*]ففي القرى والمدن الصغيرة التي لا توجد فيها مشكلة أراض سيتم بناء مساكن من دور أرضي أو أرضي ومتكرر حتى تكون الفائدة أكبر ونتمكن من تسكين أكبر عدد ممكن من العائلات، وقد يصل العدد إلى ثلاثة أضعاف حيث إن التكلفة أقل من 50 في المائة من تكلفة الشقق في المدن الكبيرة، وتأتي هذه النوعية من المساكن مطابقة لمواصفات الرعاية الكريمة التي أمر بها خادم الحرمين الشريفين - يحفظه الله - لتأمين سكن غير مكلف ومناسب.[*]أما في المدن الكبيرة (الرياض حيث الكثافة السكانية 23 في المائة من سكان المملكة)، التي توجد فيها مساحات محدودة من الأرض، مكة المكرمة، على سبيل المثال، فيتم بناء عمائر سكنية على قطع أراض تتكون العمارة من دور مواقف وستة أدوار متكررة في كل دور وحدتان سكنيتان، وبذلك تتكون العمارة من 12 وحدة سكنية.[/LIST]