"الاقتصادية" تفتح ملفا حول المساهمات العقارية وتطرح آراء العقاريين والمختصين بشأنها (

"الاقتصادية" تفتح ملفا حول المساهمات العقارية وتطرح آراء العقاريين والمختصين بشأنها (1)

مختصون: 85 % من المساهمات العقارية غير جادة



خميس السعدي من مكة المكرمة
أكد عقاريون ومصرفيون وقانونيون لـ "الاقتصادية" أن إقرار مجلس الوزراء الأسبوع الفائت آلية عمل لجنة المساهمات العقارية سيسهم في تنظيم طرح المساهمات للجمهور والرقابة عليها، وضمان حفظ حقوق المساهمين وتصفية هذه المساهمات.
وأضافوا أن المساهمات العقارية عددها كبير جداً في السعودية، وهي غير مقدرة بإحصائيات واضحة، خاصة أن من بينها مساهمات لم يتم الإفصاح عنها أو إقامتها وفقاً للتنظيمات الخاصة بها. وبينوا أن نحو 15 في المائة من المساهمات العقارية كانت تمتلك الجدية الكاملة للتطوير وتوفير المساكن، فيما أصدمت وتعثرت نحو 85 في المائة منها بالإجراءات البيروقراطية التي واجهتها والمعوقات التي لم تستطع التغلب عليها.

في مايلي مزيداً من التفاصيل:

أكد عقاريون ومصرفيون وقانونيين لـ "لاقتصادية" أن إقرار مجلس الوزراء الأسبوع الفائت لآلية عمل لجنة المساهمات العقارية سيسهم في تنظيم طرح المساهمات للجمهور والرقابة عليها، وضمان حفظ حقوق المساهمين وتصفية هذه المساهمات.
وأضافوا أن المساهمات العقارية عددها كبير جداً في السعودية، وهي غير مقدرة بإحصائيات واضحة، خاصة أن من بينها مساهمات لم يتم الإفصاح عنها أو إقامتها وفقاً للتنظيمات الخاصة بها، مبينين أن في منطقة مكة المكرمة على وجه التحديد هناك نحو 50 مساهمة مصرحة وغير مصرحة تشمل القطاع العقاري وغيره من النشاطات التجارية الأخرى، ويبلغ حجم رساميلها المعرقلة والمعطلة نحو 100 مليار ريال تعود لمواطنين ومقيمين.
وأفادوا أن نحو 15 في المائة من المساهمات العقارية كانت تمتلك الجدية الكاملة للتطوير وتوفير المساكن، فيما أصطدمت وتعثرت نحو 85 في المائة منها بالإجراءات البيروقراطية التي واجهتها والمعوقات التي لم تستطيع التغلب عليها، وأن من بينها أيضا مساهمات هدفت إلى تحقيق الأرباح فقط من خلال توجهها نحو المضاربات في السوق العقارية.
وأشاروا إلى أن اللجان القانونية العاملة في حل مشكلات المساهمات العقارية المتعثرة تحتاج إلى عدة متطلبات حتى تكون قادرة على تجاوز جميع العقبات التي تواجهها في سير أعمالها، ومن تلك المتطلبات التفرغ التام لأعضاء اللجنة للنظر في حل المساهمات المتعثرة، أو الاستغناء عن ذلك وإنشاء أمانة عامة للجنة تكون متفرغة تفرغا تاما لمباشرة القضايا بشكل دائم ومتواصل حتى تستطيع أن تحقق نتائجها بأسرع وقت ممكن، وأن تستمد تلك الأمانة قراراتها من الاجتماع الدوري الشهري للجنة.
وأثاروا قضية أن جميع اللجان العاملة في الغرف التجارية بالرغم من أعضائها من ذوي الخبرة، ولديهم الطموح والعزم على تقديم كل ما من شأنه أن يسهم في الحد من ضياع حقوق المواطنين ورجال الأعمال، إلا أن أدوارها مازالت هامشية، وجميع توصياتها وقراراتها لا ينظر إليها بعين الاعتبار من قبل الأجهزة الحكومية ولا تفعل، مؤكدين أنه الأمر الذي سيجعلهم يبتعدون عن الساحة بشكل عام خاصة وأن لديهم نشاطاتهم الخاصة التي تحتاج إلى الوقت الذي يقضونه داخل اللجان، كما أنهم في حال وجود أنفسهم أمام عدم رضا عن قراراتهم سيديرون ظهورهم مجبرين حيال النظر في أي قضايا مستقبلية.



وأوضح إبراهيم عبد الله السبيعي عضو مجلس إدارة الغرفة التجارية الصناعية في جدة وعضو مجلس إدارة بنك البلاد عن الإجراءات والضوابط التشريعية التي تسن من أجل حقوق المساهمين في المساهمات العقارية تعد مؤشرا جيدا نحو تصحيح مسار تلك المساهمات التي تعثرت خلال السنوات الماضية، كما أن القرارات وغيرها يجب أن تحدث بشكل مستمر وتتم متابعتها في ظل وجود بعض المعوقات التي بفعلها لا يتمكن المساهمون من استرداد حقوقهم، مشيراً إلى أن المعوقات تتمثل في عدم مصداقية المطورين العائدة لهم ملكية المساهمات العقارية، ووجود صكوك متداخلة لقطع الأراضي القائمة عليها المساهمات، وإنفاق أموال المساهمات في مشاريع ومجالات أخرى بعيداً عن المساهمة التي تم جمع الأموال لها.
وأضاف السبيعي: "يجب أن يكون هناك ضوابط قادرة على حفظ حقوق المساهمين من خلال تعيين محاسب قانوني أو إشراف مصرفي، كما أن مبالغ المساهمات يجب ألا يتم السماح بإنفاقها من قبل طرف واحد، بل يجب أن يكون ذلك من خلال لجنة تحدد حجم المبالغ وأوجه الإنفاق"، ولم يستبعد أن تظهر مساهمات جديدة بشكل غير قانوني في ظل وجود الأنظمة، وأن الذين سيقومون عليها هم أولئك ضعاف الأنفس في حال لم يجدوا الرقابة الكافية والمتابعة الدقيقة على أنشطتهم من قبل اللجان في الغرف التجارية والمصارف، وأن يتم بث التحذيرات المتكررة للمواطنين تفيدهم بعدم الانضمام للمساهمات إلا من خلال القنوات النظامية.
وأكد السبيعي أن جميع اللجان العاملة في الغرف التجارية يتكون أعضاؤها من ذوي الخبرة، ولديهم الطموح والعزم على تقديم كل ما من شأنه أن يسهم في الحد من ضياع حقوق المواطنين ورجال الأعمال، مردفاً أن أعضاء تلك اللجان أصبحت أدوارهم هامشية فجميع توصياتهم وقراراتهم لا ينظر إليها بعين الاعتبار من قبل الأجهزة الحكومية ولا تفعل، وأن جميع توصياتها لا ينفذ منها حتى لو كان ما نسبته 1 في المائة، مؤكداً أنه الأمر الذي سيجعلهم يبتعدون عن الساحة بشكل عام، خاصة أنهم أصحاب أعمال ومتخصصون ولديهم نشاطاتهم الخاصة بهم، كما أنهم في حال وجود أنفسهم أمام عدم رضا عن قراراتهم سيديرون ظهورهم مجبرين حيال النظر في أي قضايا مستقبلية.
وأرجع السبيعي أسباب تعثر المساهمات العقارية إلى الإجراءات البيروقراطية التي توجهها تلك المساهمات عندما تتقدم بطلب التراخيص اللازمة لها من أمانات المدن، الأمر الذي يحول تلك المساهمات إلى مضاربات عقارية بعيداً عن أهدافها التي أوجدت من أجلها، لافتاً إلى أن من الوارد وغير المستبعد أن تتخلل تلك المساهمات وجود لنشاطات غسيل الأموال في ظل محدودية المطورين العقاريين من ذوي الثقة والجادين، مؤكداً أن السيولة باتت معطلة في المصارف في ظل عدم وجود تلك الجدية والمصداقية لدى المطورين القادرين على إنشاء الوحدات السكنية التي بدورها ستعمل على التخفيف من حدة أزمة السكن التي تعانيها المملكة.
وأبان السبيعي أن نحو 15 في المائة من المساهمات العقارية كانت تمتلك الجدية الكاملة للتطوير وتوفير المساكن، فيما أصطدمت وتعثرت نحو 85 في المائة منها بالإجراءات البيروقراطية التي واجهتها والمعوقات التي لم تستطيع التغلب عليها، كما أن من بينها مساهمات لم تكن تهدف إلى تطوير الأراضي وتوفير المساكن وكانت تتوجه نحو المضاربات في السوق العقارية.



واجزم الدكتور عبد الله بن صادق دحلان عضو مجلس الشورى أن الأزمة الاقتصادية العالمية لن تؤثر في إمكانية طرح مساهمات عقارية تتوافق مع التنظيمات التي أقرها مجلس الوزراء أخيراً، وأن تتم مواءمة حجم العرض مع الطلب خلال السنوات العشر المقبلة في حال تم دعم الآلية بإقرار نظامي الرهن والتمويل العقاري، مرجعاً ذلك إلى زيادة الطلب على التنمية العقارية في المملكة في ظل الظروف المحيطة بمشاريع الإسكان والأزمة التي يعيشها الأفراد فيما يتعلق بتوافر المساكن الملائمة لهم سواء كانت تلك الشعبية أو الاقتصادية، إضافة إلى أن التوجه القادم للتنمية يتركز على القطاع العقاري، الذي يعد القطاع الأضمن في ظل انخفاض أسعار مواد البناء الأساسية، وهو الأمر الذي بدوره سيجعل من تكلفة إنشاء المساكن منخفضة، ويزيد قدرة راغبي تملك الوحدات على الشراء ويتيح الفرصة أيضا أمام محدودي الدخل.
وقال دحلان:" إن إقرار مجلس الوزراء الأسبوع الفائت لآلية عمل لجنة المساهمات العقارية سيسهم في تنظيم طرح المساهمات للجمهور والرقابة عليها، وضمان حفظ حقوق المساهمين وتصفية هذه المساهمات، جاء في مرحلة مهمة جداً تتجه فيها الأنظار للتنمية العقارية في ظل ظروف الانخفاض في أسعار جميع المواد الأساسية للبناء، وأن تحفظ الدولة على بعض المساهمات العقارية كان يستهدف وضع نظام متميز يسير عليه أصحاب المساهمات العقارية، الأمر الذي يؤكد أن الدولة عندما تأخرت كانت حريصة على أموال المساهمين، وخوفاً من أن يكرر السيناريو السابق نفسه، والذي كبد عددا من المطورين وأصحاب المساهمات العقارية والمساهمين ذوي الخبرات الصغيرة خسائر تصل في حجمها إلى مئات الملايين من الريالات"، مفيداً أن التنظيم الجديد سيسهم في دفع عجلة التنمية والتطوير العقاري في ظل الحاجة لأكثر من مليون وحدة سكنية خلال السنوات العشر المقبلة، التي لن يستطيع الأفراد القيام بها ما لم يتم تفعيل دور المطورين العقاريين.
وطالب دحلان جميع الجهات المعنية بتنفيذ القرار بسرعة تفعيله، وأن التأخير في التفعيل سيؤدي إلى مزيد من التعطيل للمساهمات العقارية، مشددا على ضرورة أن تحدد فترة زمنية محددة يتم من خلالها تفعيل القرار، وأن يتم السماح بمشاركة بعض رجال الأعمال والمواطنين المتضررين من الأسهم ورجال القضاء والعاملين في المصارف ضمن تشكيل فريق عمل اللجنة.
ودعا دحلان الدولة للدخول بصناديقها الاستثمارية كشريك استراتيجي مع المطورين العقاريين لإنشاء المساكن الشعبية، مع تفعيل دور هيئة الإسكان التي أنشئت ولم ير لها حتى الآن أي أدوار بارزة على السطح.



وأوضح ماجد قاروب رئيس لجنة المحامين في الغرفة التجارية في جدة أن أقرار مجلس الوزراء بإعطاء لجنة المساهمات العقارية صلاحية استدعاء ومساءلة أصحاب المساهمات العقارية والمكاتب المحاسبية المشرفة على سير المساهمات العقارية لمعرفة وضع المساهمة، والسماح لها بمخاطبة الجهات المختصة لاتخاذ ما تراه بشأن عدم تجاوب صاحب المساهمة العقارية مع اللجنة خلال 30 يوما، وإعطاء اللجنة كذلك صلاحية أن تتخذ جميع الإجراءات النظامية التي تسهم في حفظ حقوق المساهمين وإعادة الحقوق بأنسب الطرق النظامية، سيسهم بكل تأكيد في حسم جميع الأمور المتعلقة بالمساهمات العقارية المتعثرة.
وأشار قاروب إلى أن اللجان القانونية العاملة في حل مشكلات المساهمات العقارية المتعثرة تحتاج إلى عدة متطلبات حتى تكون قادرة على تجاوز جميع العقبات التي تواجهها في سير أعمالها، وأن من تلك المتطلبات أن تكون لديها الصلاحيات القضائية اللازمة، مستدركاً أن القرار الأخير من مجلس الوزراء اشتمل على معظم تلك التوصيات، إلا أنه يتبقى موضوع التفرغ التام لأعضاء اللجنة للنظر في حل المساهمات المتعثرة أو الاستغناء عن ذلك في حال أن من المعلوم أن معظم أعضاء اللجان مسؤولون في دوائر حكومية أخرى بإنشاء أمانة عامة للجنة تكون متفرغة تفرغا تاما لمباشرة القضايا بشكل دائم ومتواصل حتى تستطيع أن تحقق نتائجها بأسرع وقت ممكن، إذ إن معظم تلك القضايا معقدة، على أن تستمد تلك الأمانة قراراتها من الاجتماع الدوري الشهري للجنة.
وزاد قاروب: "إن المساهمات العقارية عددها كبير جداً، ومنها المعلوم وغير المعلوم، ولكن ما هو واضح وجلي من المساهمات التي في مكة المكرمة ويتم تدوير أموالها تبلغ نحو 50 مساهمة مصرحة وغير مصرحة تشمل العقار وغيره من النشاطات التجارية الأخرى، ويبلغ حجم رساميلها المعرقلة والمعطلة نحو 100 مليار ريال من أموال المواطنين والمقيمين"، مضيفاً أن المساهمات المصرح بها من قبل وزارة التجارة ما هي إلا مساهمات عقارية فقط دون النظر في المساهمات ذات الأنشطة الأخرى.
ووصف قاروب المساهمات بمختلف أنواعها بنشاطات غسيل الأموال والنصب والاحتيال، مستشهدا على ذلك بالنتائج التي آلت إليها معظم المساهمات بعد تعثرها وفقدان رساميلها، لافتاً إلى أن هناك غيابا في الوعي والثقافة الحقوقية لدى المساهمين، الأمر الذي بدوره أسهم في نشأة شركات محاصة لعبت دوراً بارزاً في تنشيط عمليات غسيل الأموال في المساهمات، كما جاء ذلك بسبب تهميش دور الغرف التجارية من قبل المساهمين ورجال الأعمال المنضوين تحت مظلات تلك الشركات والعودة إليها للاستفسار عن واقع تلك المشاريع ومدى جديتها، كما استبعد في الوقت نفسه أن يبقى هناك وجود لشركات المحاصة في ظل التنظيمات والتشريعات الجديدة التي بدأت الدولة في إقرارها وتشريعها وتفعيلها.
وعن سبب عدم تفعيل القرارات الصادرة من الجهات التشريعية في بعض الأحوال يقول قاروب: " يعود الأمر في ذلك إلى عدة أسباب ورقية وعملية فمن الناحية الورقية هناك تغييب للأنظمة في المنظومة الإدارية الحكومية، إضافة إلى صدور القرارات بصياغة غير واضحة، الأمر الذي يسبب أزمات في الاستيعاب والتطبيق والإدارة، وأما من الناحية العملية فيعود ذلك إلى ضعف الأجهزة الإدارية وإمكاناتها في ظل عدم قدرتها على تطبيق الإجراءات والقرارات الحديثة".



وأكد محمد البر نائب مدير عام شركة موطن العقارية أن من المتوقع خلال الفترة المقبلة أن تتكشف جميع المساهمات العقارية المتعثرة التي لم يتم الإفصاح عنها، كما سيتم حل القضايا المتعثرة وإعادة رؤوس الأموال إلى المساهمين في تلك المساهمات التي تنظر فيها اللجنة المختصة بها، مرجعاً تأكيداته إلى أن السيولة أصبحت ضعيفة وقليلة في أيدي المساهمين في المساهمات المتعثرة التي تسببت فيها الأزمة الاقتصادية العالمية، غير مستبعد أن يكون هناك فترة طويلة في تنفيذ القرار ولكن الناتج سيكون مردوده إيجابيا على الجميع، وأن من خلال التحقيق في تلك المساهمات سينكشف أمر وجود المبالغ النقدية التي تم جمعها من خلال المساهمات وهل مازالت في قيمة أرض المساهمة أم تم تجييرها لصالح منافع أخرى.
وطالب البر في حال تم إقرار مساهمات عقارية جديدة أو وجود مساهمات جار العمل عليها دون أن يتضح تعثرها بعد أن تلزم الجهة المالكة للمساهمة برفع تقارير شهرية عن المساهمة وسير العمل فيها والإنجازات التي حققتها خلال الفترة، وأن يتم النظر في التقرير من قبل لجنة متابعة للمساهمات تكون مكونة من عدة جهات على رأسها إمارة المنطقة ووزارة التجارة والمالية، وتكون الأخيرة مسؤولة عن متابعة المساهمة والنظر في طريقة تنفيذ أعمالها، مقترحاً أن يتم إصدار كتيب بشكل سنوي يحوي بين طياته المساهمات النظامية القائمة على أرض الواقع، وذلك سيحقق عدة فوائد من أهمها التسويق للمساهمة بشكل منظم وجيد في حال عدم قدرة مالك المساهمة على التسويق لها بالشكل الأمثل.
وأحال البر أسباب تعثر المساهمات العقارية إلى عدم تمتع مالك المساهمة بالخبرة الكافية من ناحية تطوير الأرض وإيجاد المخارج الاستثمارية الصحيحة وفي تسويق المساهمة، ولعدم استيفاء المالك للشروط الموضوعة من قبل وزارة الشؤون البلدية والقروية، إضافة إلى حرص المالك المبالغ فيه بالنسبة لانتظار زيادة سعر المتر في قطعة الأرض والمضاربة فيه، إضافة إلى أن السبب يعود أحيانا إلى بعض الجهات الخدمية التي تأخرت في إيصال الخدمات إلى قطعة الأرض الموجودة داخل النطاق العمراني، وإما إن كانت المساهمة خارج النطاق العمراني فالخطأ يتحمله كلياً المالك للمساهمة، الأمر الذي يتسبب بدوره في نقص تمويل المساهمة، وهو ما يستدعي إضافة شرط على المساهمات العقارية يقضي بأهمية أن يحصل مالك المساهمة قبل الترخيص له بتأكيدات من الجهات المزودة للخدمات بإيصالها إلى الأرض المقامة عليها تلك المساهمة.
ولفت البر إلى أن 90 في المائة من المساهمات العقارية غير جادة في توفير المساكن، وأن ملاكها يعملون على تخطيطها ومن ثم بيعها بعد ارتفاع سعرها لأهداف ربحية، مفيداً أن الجهات التمويلية وعلى وجه الخصوص المصارف لا تقوم بتوفير السيولة لتلك المساهمات في حال عدم تقدم المالك للمساهمة إذا كان جاداً على إحدى الشركات المعتمدة من سوق المال لإنشاء صندوق عقاري للمساهمة، مشددا على أن جميع المساهمات العقارية منذ ظهورها وحتى الوقت الحالي هدفها خلق سوق للمضاربات على قطع الأراضي، ولن يكون لها أي جدوى لحل أزمة السكن، إلا من خلال توفير الخطوة الأولى تجاه توفير المساكن عند توفير الأرض المطورة إذا سارت فعلاً تلك المساهمة بالطريق الصحيح ولم تتعثر.