لجنة حكومية تنزع 5 آلاف عقار لمصلحة مشروع إعمار شمال الحرم

أبو رياش: تقييم اللجنة عادل ومنصف

لجنة حكومية تنزع 5 آلاف عقار لمصلحة مشروع إعمار شمال الحرم


صورة التقطت أخيرا لجانب من عمليات التسوية للساحات الشمالية للحرم عقب هدم العقارات الموجودة فيها.
خميس السعدي من مكة المكرمة
كشفت مصادر لـ"الاقتصادية" أن لجنة تقدير وتثمين العقارات المنزوعة لمصلحة الدولة في مكة المكرمة ستباشر خلال الفترة المقبلة تقييم وتثمين نحو خمسة آلاف عقار في المنطقة المركزية المحيطة بالحرم المكي الشريف، مبينة أن نزع الملكية سيكون لمصلحة مشروع تطوير عقارات شركة إعمار شمال الحرم.
وأكدت المصادر أنه تم إسناد تقييم العقارات التي ستنزع لمصلحة المشروع للجنة تقدير العقارات الحكومية، واصفة الأمر بأنه جاء تأكيدا على نجاح اللجنة في تقدير أكبر عملية نزع ملكية حدثت في مكة، والخاصة بمشروع تطوير ساحات الحرم المكي الشريف الشمالية، البالغة قيمتها الإجمالية نحو 30 مليار ريال.
منصور أبو رياش
من جهته، أكد منصور أبو رياش رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية في مكة المكرمة، عضو لجنة تقدير وتثمين العقارات المنزوعة لمصلحة الدولة أن العقارات التي سيتم تقييمها خلال المرحلة المقبلة ستكون لمصلحة مشروع تطوير عقارات شركة أعمار شمال الحرم المكي الشريف، مبيناً أنها ستشمل نحو 4500 – 5000 آلاف عقار تقع على مساحة إجمالية تبلغ نحو مليوني متر مربع.
وعن التحفظات من قبل ملاك العقار تجاه الأسعار التي تقيم بها عقاراتهم ودوافعهم للاعتراض على تقييم اللجنة أمام المحكمة الإدارية، قال أبو رياش: "إن إسناد تقييم العقارات إلى اللجنة ما هو إلا إثبات على تحقيقها للنجاح في تقييمها لمشروع تطوير الساحات الشمالية، على الرغم من اعتراض بعض من ثمنت عقاراتهم من قبل اللجنة على الأسعار التي تم اعتمادها"، مشدداً على أن تقييمهم لمشروع الساحات الشمالية جاء متوازنا بين الحفاظ على حقوق المواطنين وأموال الدولة التي ضخت لمصلحة نزع الملكيات العقارية نحو 30 مليار ريال تم توزيعها وفق لجنة مالية أخرى راعت عدم التأخير في صرف المستحقات، والتي يراها في وجهة نظره أنها لو لم تكن كذلك أو أنها كانت لا تمتلك الأهلية في التقدير أو تعرضت للإرهاصات في تأدية مهامها لتم تنحيتها منذ ذلك الوقت ولم يسند لها أي مشاريع أخرى، مرجعاً أسباب اعتراضات ملاك العقارات على قرارات اللجنة ووقوفهم أمام المحكمة الإدارية بشكواهم إلى أن بعض من الملاك كان يرغب في تقييم أعلى في السعر، متحججين في ذلك بأن من سيصرف المبلغ هو الدولة وليست اللجنة أو أحد أعضائها.
وزاد أبو رياش: " يحق للمواطن الذي يرى أنه متضرر من تقدير قيمة عقاره من الناحية السعرية أن يعترض على تقييم اللجنة أمام المحكمة الإدارية، حيث أجاز له النظام وكفل حقه في الاعتراض وفق ما جاء في الباب الثالث من نظام نزع ملكية العقارات في مادته الرابعة والعشرين، حيث نصت المادة أنه يحق لصاحب العقار في حالة تظلمه من جميع قرارات اللجان والأجهزة الإدارية خلال 60 يوماً من تاريخ إبلاغهم بالقرار، وإن النظام كفل حق الجميع ولم يجعل لجان تقدير وتثمين العقارات سيفا مسلطا على أملاكهم وحقوقهم".
وكشف أبو رياش أن من بعض المعايير والمنهجية لتحديد أثمان العقارات التي تعمل بها اللجنة عند تقييمها للعقارات المنزوعة لمصلحة الدولة أو لمصلحة المشاريع التطويرية التنموية الخاصة تتمثل في بعد العقار عن الحرم المكي الشريف من الناحية المكانية والروحية، وإطلالة العقار المباشرة على ساحات الحرم الشريف من جهاته، وقرب العقار من محيط الحرم الشريف عن سواه، وطبيعة موقع العقار من حيث الرغبة في السكن وقيمة سكن الحاج والمعتمر وقيمة الدخول للمحال التجارية وقيمة سعر متر الأرض الخام وعدد الشوارع أو السلالم أو طرق المشاة التي يطل عليها العقار ويضيف إليها تعدد الواجهات، والطرق المؤدية إلى العقارات الخلفية ونوعها، ومن حيث انخفاض العقار عما جاوره من عقارات، وأطوال واجهة العقار على الطريق الذي يعتبر بمثابة الطريق الرئيسي له، وقرب العقار من أحد الطرق المسفلتة الصالحة لمرور المركبات، مردفاً أن العقارات ذات الارتفاعات العالية على الكتل الجبلية ونسبة الارتفاع ومعايير الطرق المؤدية إليها ووسيلة الاتصال، هل هي مشاة أم طريق للمركبات، جميعها أيضاً تشكل عناصر السلب والإيجاب في التقييم السعري.
وأوضح أبو رياش أن العقارات المنزوعة لمصلحة الدولة يتم تقييمها من قبل لجنة تقدير وتثمين العقارات المنزوعة لمصلحة الدولة، والمكونة من خمس جهات وسبعة مندوبين من الجهات الحكومية تسميهم جهاتهم وهم: مندوب من الجهة صاحبة المشروع مندوب من وزارة العدل، مندوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية، مندوب من وزارة الداخلية، مندوب من وزارة المالية، إضافة إلى اثنين من أهل الخبرة في العقار ترشحهما الغرفة التجارية الصناعية في المنطقة، لافتاً إلى أنه في حال تعدد أعضاء الجهة الحكومية العاملين ضمن اللجنة فإنه لا يحتسب لهم إلا صوت واحد بخلاف أهل الخبرة الذين تحتسب أصواتهم كل على حدة، مشددا على أن ولي الأمر قد برأ الذمة في تشكيل اللجنة بصفة محايدة لمصلحة المواطن، حيث عين بجانب اللجنة عضوين من الغرفة التجارية الصناعية في المدينة التي يكون فيها النزاع، وهما عضوان اشترط فيهما أن يكونا من أهل الخبرة ومن العقاريين المشهود لهم، وهو أمر يعتقد أنه يكفي لحفظ حقوق أصحاب العقارات المنزوعة.
وحول انتشار ظاهرة التزوير في شهادات التثمين العقاري خاصة فيما يتعلق بالعقارات الخاصة وحول إمكانية مباشرة اللجنة لتقييم مثل تلك العقارات، أفاد أبو رياش أن اللجنة ليس من ضمن مهامها أن تقوم بذلك التقييم على المستوى الفردي، لافتاً إلى من المفترض أن يعول في ذلك على اللجان العقارية في الغرفة التجارية من خلال التواصل مع أمنائها بطلب قيام اللجنة بتثمين العقار، والذي يجب بعد أن تقوم اللجنة بتثمينه بإصدار شهادة يتم اعتمادها من قبل الغرفة التجارية التي يجب أن تصادق على توقيعها فروع وزارة التجارة حتى يتم تسليم شهادة التثمين موثقة برقم وتاريخ إصدارها إلى الجهة التي تقدمت بطلب التقييم، مرجعاً أسباب بعض الأخطاء في عمليات التقييم العقاري إلى أخطاء المساحين العاملين في المكاتب الاستشارية والذين يقومون برفع مساحات تختلف في حجمها ومواصفاتها ووقائعها عما عليه الأمر على أرض الواقع.
وتساءل أبو رياش عن الآلية التي من خلالها تمت الإجازة لعشرات الآلاف من ملاك المكاتب العقارية بمزاولة مهنة التثمين والتقييم العقاري في السعودية، موضحاً أنه إن كانت تلك الإجازة قد تمت عن طريق بعض الغرف التجارية التي شرعت أبوابها لعقد دورات قصيرة المدى لمنح الشهادة فإنها ستظل غير جديرة وغير كافية حتى لدراسة المناهج النظرية التي تحتاج إلى أكثر من مدة عقد تلك الدورات التي لا تتجاوز في الغالب الثلاثة أيام، مردفاً أن معظم تلك الشهادات لا يمكن الاعتراف بها في ظل أن أولئك المقيمين الحاصلين على تراخيص مزاولة المهنة لم يتجاوزا اختبارا من المفترض أن تعقده هيئة أو لجنة مكونة في عضويتها من الخبراء في القطاع العقاري، وهو الأمر الذي ينذر بكارثة في حال الاعتداد بتقديراتهم عند تطبيق نظامي الرهن والتمويل العقاري.
وأبان أبو رياش أن معظم شهادات التثمين العقاري المعمول بها في الوقت الحالي غير معترف به ولا تحقق الرضا التام لجميع الأطراف القائم لمصلحتهم التقييم العقاري، مرجعاً ذلك إلى الإرهاصات التي يواجهها القطاع بسبب أن المقيمين المصدرين للشهادات إما أنهم متواطئون وإما مجاملون وهو الأمر الذي لن يتفق مع توجهات الخبراء في المجال العقاري، مؤكدا أن الخيرين قادرون على تقريب الثمن من السعر الحقيقي للعقار الواقع تحت التقييم بما نسبته نحو 90 في المائة من قيمته الأصلية، وهو الأمر الذي لن يتحقق مع غيرهم أو ممن هم يعملون حالياً في مجال التثمين وهم غير مؤهلين تأهيلاً كافياً.

موفق بإن الله