نستطيع بناء مساكن لمليوني مواطن من مخصصات الضمان الاجتماعي

د. هرساني يناقش أزمة السكن ويضع حلولا استراتيجية لتملك المواطنين الأرض.. (1 من 2)

نستطيع بناء مساكن لمليوني مواطن من مخصصات الضمان الاجتماعي




د.حامد علي هرساني

نحاول من خلال هذا الطرح مناقشة وعرض حل المنح الجزئية التي تتعلق بركن واحد من أركان الفقر، وهي تملك الأراضي والمراحل التي تمر بها الأرض لتتحول من أرض خام لا تساوي شيئا إلى مخطط تقدر قيمته بمئات الملايين. ولا تخفى العلاقة الوثيقة بين ارتفاع أسعار الأرض، وزيادة الفقر، ومن حكم عليه بالعيش على حدوده، لأن هذه الملايين قد استنزفت دم المواطن وعمره لتوضع أرباحا بيد أفراد أو شركة تدر عليها مئات الملايين تنغص عليها معيشتها فتقضي الليل ساهرة تفكر كيف تستثمر هذه الأرباح في مخطط آخر, مسكينة هذه الشركة وهؤلاء الأفراد، وينام من دفع ماله في قطعة أرض سعيدا كأنه ملك الدنيا.
ما نعنيه بالفقر أو الفقير هو الذي لا يحقق له دخله متطلباته الضرورية التي تناسب مستواه المعيشي الطبيعي يعني أن مصطلح الفقر، وما نقصده يشمل الفقراء والمساكين.
وكمثال مواطن إجمالي دخله الشهري ثلاثة آلاف ريال، وعنده خمسة أطفال يدخل ضمن المحتاجين، ويدخل في دائرة الفقر منجذبا إلى مركزها بقوة لأنه يدفع للسكن 1250 ريالا على أقل تقدير فهل تكفيه البقية الباقية من دخله مصاريف أخرى سيارة، وصيانة أو مواصلات, وملابس المدارس ومصاريفها اليومية الطعام، والشراب، والعلاج، والكهرباء وغيرها بالطبع لا تكفي، وهذا ما أكدته الدولة في مقدار الإعانة التي قدمتها للمواطن عن طريق الضمان الاجتماعي.
إن عدد الأسر التي يشملها الضمان الاجتماعي أكثر من نصف مليون أسرة نحو 650 ألفا، وبذلك يبلغ عدد الفقراء فقط ممن يشملهم الضمان الاجتماعي أكثر من مليونين ونصف المليون على فرض أن متوسط عدد أفراد الأسرة أربعة فقط وهذه الفرضية متحفظة.
وعلى فرض أن هناك ربع مليون أسرة لا تستطيع الوصول للجهات المختصة أو هي بعيدة أو لغير ذلك من الأسباب، وخلاصة الاستنتاجات والاستدلالات يوجد في المملكة أكثر من ثلاثة ملايين فقير بالحجة والبرهان لمن يرفض الاعتراف من بعض إخواننا الكرام, فأين نحن من الدنيا، ومن الأرض التي نعيش عليها؟ أين يعيش من يقول لا يوجد فقراء على أرضنا الغالية؟ (ولا أقصد غلاء سعر متر الأرض). وهذه الحسابات البسيطة بالطبع لا تشمل من لا يكفيه دخله، ومن عليه ديون، والعاطلين، ومن يتلقى مساعدات من أهله وغيرهم.
إننا نتكلم عن بلدنا الحبيبة السعودية الدولة الغنية نتكلم عن دولتنا الكبيرة العظيمة ونتكلم عن معيشة مدنية متقدمة, على أرضها ناطحات سحاب، وصلت إلى مستوى، وتحاول أن ترقي بالمواطن إلى أعلى مستوى من التعليم والتحضر والمدنية ولا تطلب من المواطن العودة إلى الخلف وإلى قسوة العيش، بل تدفعه إلى الأمام وتسعى إلى رفاهيته، وتهيئة أقل متطلبات الحياة لكل مواطن. وما يعنينا ونقصده هنا، وبشكل خاص هو السكن والأرض، وما يتعلق بهما لما لهما من أهمية بلا شك في حياتنا. فلو استطعنا توفير السكن للمواطن، وإذا كان يملك دخلا يمكن وقتها ووقتها فقط أن نطلب منه، وعلى استحياء تكييف معيشته بقدر دخله (مد رجلك على قد فراشك).
وإننا على يقين تام بأن الدولة مدركة لحجم المشكلة وتبذل كل ما في وسعها لحلها وإننا على يقين أكبر بأن ما لدينا من أراض ومدخرات أكثر من كاف لحل المشكلة ولكن عدم اختيار الحلول السليمة من بعض الجهات ذات العلاقة المباشرة نتج عنه ما نراه من تخبط وعدم التوازن أرضا وسكنا.
دليل بسيط على هذا التخبط وهذا التناقض ما يلي:
مصروفات الضمان الاجتماعي تكفي لبناء سكن لأكثر من مليون و نصف المليون مواطن:
تنفق الدولة أكثر من عشرة مليارات سنويا مخصصات للضمان الاجتماعي ينفق مستحقوها أكثر من نصفها تقريبا إيجارا للسكن، بينما يمكن ترتيب هذه النفقات والبالغة خمسة مليارات وأكثر لبناء وحدات سكنية وتوزيعها على مستحقي الضمان وتغطية التكلفة لهذه الوحدات نحو 30 أو 40 مليارا من ميزانية عامين (أو من عدة جهات أخرى ولا نستطيع الإطالة أكثر في تفاصيل جميع النقاط) ونكون قد وفرنا سكنا لما يقارب مليوني مواطن بعد عامين، ونوفر بعد 15 عاما أو أقل (مدة التسديد) مبلغ خمسة مليارات ريال سنويا لميزانية الدولة.
إن ما يحدث هنا ينطبق تماما عليه مثل الرجل الذي يملك مليون ريال ويدفع إيجارا سنويا 50 ألف ريال في بيت قيمة شرائه نصف مليون, فبعد عشر سنوات يكون قد أنفق على الإيجار نصف مليون ولو أنه اشترى السكن لوفر نصف المليون، هذا التصرف ينتقده الجميع و غير مقبول من فرد قد لا يملك أي نوع من القدرة على التخطيط أو النظرة البعيدة والأهم أنه يتصرف في ماله الخاص وقد لا يترتب على هذه التصرفات ضرر للمجتمع.
فكيف وماذا يمكن أن تقول إذا كان هذا ما تصنعه جهة رسمية أنشئت لمساعدة الفقراء، وأعتذر بشدة عن الجملة التي أجد نفسي غير قادر على أن أسرها في نفسي، أين نحن من التخطيط و الاقتصاد و حسن التصرف وأين الاقتصاد منا؟
بعد ما تقدم نود الخوض في تفاصيل من واقعنا المرير وما يحدث للأرض الخام للأسف الشديد:

تكلفة تجهيز المخططات

تمر قطعة الأرض الخام بعدة مراحل قبل جاهزيتها للبيع بعد تخطيطها وتقسيمها وعمل تصريف أمطار السيول والصرف الصحي والرصف والسفلتة والإنارة وغيرها وما قد يسمى بالبنية التحتية.
وما يهمنا هنا تعريف البعيد عن أمور كهذه بمقدار المبالغ التي تصرف على هذه الأعمال ونوضح ذلك لأرض مخطط كعينة فيما يلي:
تجهيز المتر الخام بـ 65 ريالا
لو فرضنا الأرض أن الخام مليون متر مربع ما يساوي كيلو متراً مربعاً ونسبة المساحة المختزلة للشوارع والتنظيم 35 في المائة فإن تكلفة التجهيزات السابقة لن تزيد على 40 ألف ريال لقطعة الأرض الواحدة ما لا يزيد على 40 مليون ريال لكامل المخطط على فرض مساحة القطعة 600 متر مربع, وهذه الأرقام ليست ارتجالية ولكنها تمثل حقيقة الواقع حسابيا وتطبيقيا يعرفه أصحاب الاختصاص ولسنا بحاجة للخوض في التفاصيل فما يهمنا النتائج, ما يعني أن تكلفة المتر 65 ريالا تقريبا.
وهذا المبلغ هو ما يهمنا فكيف تسمح الجهات المختصة (ولا توجد حاليا حسب علم الجميع أي جهة مختصة, أي كيف تسمح الجهات المختصة بعدم وجود جهة مختصة) ببيع أرض تكلفة تجهيز مترها 70 ريالا على أكثر تقدير كيف يسمح ببيعها بثلاثة أضعاف أو أربعة وفي أغلب الأحيان يدفع المواطن عشرة أضعاف هذا السعر ويوضع المواطن في ظروف تجعل البعض منهم يشعر بالأسى والحزن إذا لم يتمكن من الشراء و بهذا السعر المرتفع فغدا أو بعد غد سيرتفع السعر فما بيده حيلة وليس أمامه خيار, فلا وجود للرقيب.
وبالتأكيد لم تتم مراعاة سعر شراء الأرض الخام و المفاجأة هي:
سعر متر الأرض الخام ما بين خمسة ريالات و20 ريالا على أعلى تقدير:
إن سعر شراء الأرض يمكن أن يُتجاهل إذا كانت الأرض على أطراف نهاية العمران وداخل النطاق العمراني فقبل عشر سنوات أو ثماني سنوات أو حتى ست سنوات في بعض المدن كان سعر الكيلو متر المربع يراوح بين مليونين وعشرة ملايين ريال.
وحتى بعد إضافة سعر الأرض خمسة ريالات أو 20 ريالا لا نزال بعيدا عن خط الـ 100 ريال وللمواطن ومن حقه أن يسأل كيف يسمح ببيع المتر بمئات الريالات, خمسة وستة وسبعة وعشرة أضعاف بعد ما تجنيه الأسماك الصغيرة مما تركته لها الهوامير.
ومن حقه أن يكرر السؤال من يحميني من هذا الطوفان الذي امتد ليوسع دائرة الفقر دون أن نشعر فمن كان بإمكانه شراء أرض والبناء عليها, فيلا صغيرة إجمالي مساحتها أقل من 300 متر مربع قبل خمس سنوات مثلا أصبح اليوم المبلغ الذي يملكه نصف مليون تقريبا لا يوفر له قيمة شراء أرض فضعفت القيمة الشرائية لما يملك من مال وانتقل إلى فئة المحتاجين ولا حول ولا قوة إلا بالله.
كيف يتم بيع المخططات؟

لا يوجد نظام معروف للكيفية التي يتم بها عرض بضاعة الأراضي في السوق والجهة التي تملك المخطط هي التي تحدد السعر وتحدد الزمان ووقت البيع، وتحدد ما يباع وما لا يباع ووقت بيع ما لا يعرض للبيع، كما تحدد من يشتري بعض القطع أو ما تسميه بالبلوكات، وتحدد طريقة البيع وكيفية الإفراغ ليتم التلاعب ورفع الأسعار.
والسؤال هو ماذا أبقت الجهة التي تملك المخطط للدولة؟
وهناك تنظيمات عامة ويدخل ضمنها:
الأمور الشرعية التي تضمن للمشتري امتلاك الأرض بصفة رسمية وتحفظ له حقوقه ولا ننكر اهتمام المخلصين وحرصهم على حفظ الحقوق.
تعليمات البلديات أو الوزارة الخاصة بالأمور التنظيمية والشروط والمواصفات الواجب توافرها وتحقيقها ليسمح بالبيع والإفراغ وهذه التعليمات معنية مباشرة بالخدمات والتجهيزات ولا ينكر أهمية ذلك دون الخوض في تفاصيل ما ينفذ وما لا ينفذ.

الأسعار ومن يفرضها
ويتحكم بها

لا مكان لأي جهة رسمية لتحديد السعر ومتابعة الالتزام به، بل لا توجد جهة رسمية تفرض أو تقترح أو حتى تناقش الأسعار.
فالطبيعي والمفروض وجود جهة رسمية تحدد الأسعار, لا سعرا تقدمه الشركة وتتحكم فيه فتعرض على المواطن المضطر السعر الذي تريده وتتكلم عن أسعار تراوح ما بين 800 ريال و1500 ريال للمتر المربع أي أن قطعة الأرض يتراوح سعرها ما بين 400 ألف إلى مليون ريال والحقيقة أننا نجد السعر يتراوح ما بين 500 ألف والمليون ريال للأرض التي تبلغ مساحتها 500 متر مربع تقريبا وهذه الأسعار، كما يقال أسعار شركة تقوم بطرحها أولا ثم يبدأ مسلسل رفع الأسعار الذي يعرفه كل صغير وكبير لأنها أصبحت لعبة مكشوفة يعرض في المسلسلات التلفزيونية ويكتب عنه الكثير وما من حيلة بيد المواطن أمام هذه اللعبة التي يراها أمامه لرفع الأسعار وهي مؤامرة وليست لعبة، ذلك إضافة إلى أن الشركات (مستثمرة هذه الأرض) تحتفظ بالمواقع المميزة على شوارع تجارية كما يقال إن وجدت أو بالأصح هكذا سميت لتتضاعف أسعارها وترفع أسعار القطع القريبة منها وتصبح حكرا على فئة معينة وتحرم المحتاج الحقيقي للسكن.

نظرة تحليلية

لما يحدث على فرضية أن المخطط فيه ألف قطعة أرض إذا كانت المساحة الإجمالية لأرض المخطط مليون متر مربع كما سبق.
وعلى هذا الفرضية وباستخدام أقل الآلات الحاسبة سعرا وأقلها تطورا فإن عائد مبيعات الشركة المستثمرة أو صاحب المخطط يراوح ما بين 500 مليون إلى ألف مليون وبعد خصم المبالغ المصروفة على تجهيز المخطط والخدمات الأخرى (التي من المفترض أن تكون قد نفذت) وخصم قيمة الأرض الخام على فرضية أنه تم شراؤها فإن صافي أرباح هذا المخطط يتراوح ما بين 450 مليون وألف مليون.
أي نصف مليار إلى المليار ريال تقريبا, مقابل ماذا؟ نعم مقابل ماذا؟
أرباح المليار ريال مقابل ماذا؟
الأرض إما أنها منحة من الدولة الهدف منها نفع المواطن بعمل مخططات أو مساكن ثم بيعت أرضا خاما بأرخص الأثمان، ولكن هل حققت الهدف الذي منحت من أجله؟
أو أنها أرض ميتة ملكت بطريقة شرعية لمن أحياها أو غير ذلك وتم بيعها أرضا خاما ولا نريد أن نخوض فيما ليس لنا به علم وإنما كل ما نعرفه هو ما يحدث أمام أعين الجميع ويستطيع طالب مدرسة ابتدائي القيام بعملياته الحسابات السابقة إذا طلب منه في مسألة رياضية بسيطة.

نستطيع بناء مساكن لمليوني مواطن من مخصصات الضمان الاجتماعي [*]مقترح بتحويل أراضي المنح إلى شقق لمعالجة أزمة السكن في المملكة

باحث في الشؤون العقارية عضو لجنة المقاولات في الغرفة التجارية
Darhom@hotmail.com

د. هرساني يطرح رؤية جديدة تركز على خطط استراتيجية وتكتيكية

مقترح بتحويل أراضي المنح إلى شقق لمعالجة أزمة السكن في المملكة






د.حامد علي هرساني
إلى متى نتعامل مع واقعنا وحاضرنا ونحاول حل مشكلاته بحلول وضعت من عشرات السنين لحل مشكلات السنوات السابقة الأولى، وهذه العبارة الشهيرة هي مفتاح الحل, فقد أنشئ صندوق التنمية العقاري بداية الطفرة بهدف حل مشكلات السكن، والغرض الأساسي منه هو تأمين سكن يناسب مرحلة التطور الجديدة التي تمر بها المملكة، وقد حقق بعض أهدافه في بدايات سنواته، وهي من الأمور التي لا تخفى عن المواطن ولكن وما هي إلا سنوات أو قروض محدودة، وأصبحت قائمة الانتظار تحتوي على 482 ألف طالب قرض، وقد يطول الانتظار لعشرات السنين ولأكثر من ربع قرن بالتحديد، فكيف وكم وهي في نمو مستمر؟ ومن المفارقات العجيبة عدم توازن سعر الأرض مقارنة بالقرض، ففي تلك البدايات كانت أسعار الأراضي تراوح بين 200 و400 ريال للمتر المربع في المخططات الراقية (منطقة العزيزية في مكة المكرمة كمثال) وفيها خدمات الكهرباء والهاتف وحتى الماء وجاهزة للبناء والسكن الفوري، هذا بالفعل هو الوضع في الفترة 1976 - 1986 ميلادي ولنقفز بالزمن إلى الحاضر الذي نعيش فيه لنجد أسعار المتر في منطقة العزيزية في مكة المكرمة يصل إلى 30 ألف ريال على الشارع العام، وأما أراضي الشوارع الفرعية والتي كانت أسعار مترها ما بين 200 و400 ريال نجده الآن بين ستة إلى عشرة آلاف ريال بنسبة زيادة لا يقبلها عقل ولا منطق ولا تخضع لقانون ولا قاعدة 3000 في المائة، ليست 30 في المائة ولا 300 في المائة، بل 3000 في المائة، ولو نظرنا إلى المدن الأخرى نجد أن الوضع ليس بمختلف جذريا عما حدث في مكة المكرمة والعاصمة الرياض وجدة ليس بأحسن حال، وهناك دراسات كثيرة قام بها أصحاب الاختصاص والخبرة ونكتفي بهذا المثال.



ما يهمنا من عرض ارتفاع أسعار الأراضي بهذه النسب هنا (والذي لا وجود له إلا في بعض دول الخليج) تأثيرها في حرمان المواطن من حقوقه بالحصول على سكن، والذي ليس لدينا أدنى شك من كونها أولويات الدولة التي تسعى لتوفيرها للمواطن واهتمام خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله خير دليل على ذلك.
والسؤال هو: أين يستطيع المواطن أن يجد الأرض التي يبني عليها سكنه، خاصة أن التقارير العقارية CBRE تشير إلى أن المضاربات التجارية قد جعلت قيمة قطع الأراضي أكبر من قيمتها الاقتصادية الفعلية. فأصبحت بعض المناطق "مغلقة" ولا يمكن البناء عليها بهدف الربح، نظراً للسعر المرتفع وعدم قدرة الأغلبية على شراء المنازل في تلك المناطق، ما أدى إلى الحد أخيرا من الملكيات الفردية في المناطق المخططة الرئيسية إلى 5 في المائة من مجمل الأراضي.

وكيف يحصل على مبلغ شراء الأرض الذي يبلغ أضعافا مضاعفة ما يقرضه إياه بنك التنمية العقاري، وما حاجته إلى القرض إذا لم يتمكن من الحصول على الأرض التي سيبني عليها؟ لقد ارتفعت أسعار الأراضي البعيدة والمعتدلة السعر نسبيا والصالحة للسكن بعد عدة سنوات من وقت شرائها, لتصل أسعارها ما بين 1000 إلى 1500 ريال للمتر المربع، فيحتاج المواطن إلى مبلغ يزيد على نصف مليون ريال على أقل تقدير لشراء هذه الأرض. لينتظر بعدها ربع قرن ليصرف القرض، فهو في حقيقة الأمر يبني لأحفاده وورثته.



وكيف يستطيع حتى مجرد التفكير في تملك قطعة أرض وهو يعاني من ارتفاع أسعار الإيجارات (وارتفاع أسعار جميع متطلباته الأساسية حتى المواد الغذائية قفزت أسعارها بنسبة لا تقل عن 30 في المائة، بغض النظر عما تعرضه وزاره التجارة أو غيرها من جهات ذات علاقة فتؤكد أن زيادة الأسعار لا تتعدى 1 في المائة, ولا يعلم المواطن ولا الخبراء كيف تم حساب هذه النسب المئوية)، فكيف يستطيع المواطن شراء أرض، وهو بالكاد يدفع إيجارا لسكنه، وبالتالي ما فائدة ما يقدمه بنك التنمية من مبلغ للبناء، الأمر الذي جعل بنك التنمية يفقد الغرض من إنشائه كعلاج تكتيكي (أى فوري وسريع).
وبناءً على الإحصاءات المتوافرة من صندوق التنمية العقاري وتقرير "سامبا" وتقرير CBRE سي بي ريتشارد أليس والجمعية الوطنية لحقوق الإنسان وغيرهم.
نجد أن وضعنا الحالي سباق داخل بلاك هول black hole يتغير مفهوم الزمن والوقت فيها, فنحن في حاجة إلى 160 و200 ألف وحدة سكنية سنويا (بمختلف أنواعها) موزعة على مدن المملكة ولدينا عجز يزيد على مليوني وحدة سكنية، ونمر بظاهرة غريبة عمائر سكنية مغلقة أمام المواطن لإيجار الحج العمرة وأخرى تحولت إلى شقق مفروشة. وعندنا عقار حر يحدد سعره الجشع والعرض والطلب, ولدينا قائمة الانتظار في بنك التنمية العقاري تحتوي على نصف مليون طالب قرض. ومساكن تحتاج إلى إعادة بناء نحو مليون وحدة سكنية خلال السنوات العشر المقبلة.
ولدينا من يملك سكنه الخاص، ومع أننا من أغنى دول العالم ولا يؤثر فينا انهيار الاقتصاد العالمي، إلا أن نسبة امتلاك المواطن لسكنه الخاص هو الأقل في منطقة الخليج، فحصة امتلاك المنازل في المملكة بين 25 و30 في المائة.
في عام 1421 هـ - 2000 م أوضحت بعض الدراسات التي أجريت لمعرفة نوعية المساكن أن نسبة الوحدات السكنية من الشقق تحتل المرتبة الأولى بنسبة 33 في المائة تقريبا، ونسبة المنازل الشعبية 30 في المائة تقريبا والفلل 20 في المائة تقريبا و17 في المائة تقريبا لنوعيات السكن الأخرى، وذلك على مستوى المملكة ويومنا هذا ليس بأفضل حال. وعلى فرض أننا حافظنا على نسبة الإشغال السابقة فإن المليوني سكن والتي تحتاج إليها المملكة تتوزع كما يلي:
1) 400 ألف فيلا بنسبة 20 في المائة، ومن يتخذ هذه النوعية منزلاً يمكن تصنيفه من الطبقة المتوسطة ويمتلك الجزء الأكبر من تكلفة بنائها، وقد يساعد قرض بنك التنمية أو غيره ويسهم بجزء من تكاليف البناء. وتمثل قيمة شراء الأرض نسبة عالية جدا من تكاليف هذا النوع من السكن. 2) 600 ألف منزل شعبي بنسبة 30 في المائة.
3) 280 ألف سكن من أنواع أخرى بنسبة 17 في المائة.
4) 660 ألف وحدة سكنية (الشقق) بنسبة 33 في المائة، وتمثل النسبة الكبرى، وهذه النوعية هي ما تهمنا في هذه الخطة، واهتماما ينبع من ندرة الأراضي وعدم توافرها في مواقع إقامة هذه الشقق.
و لعل ما أوردناه يؤكد ما يلي:[LIST][*]عدم جدوى توزيع أراضي منح على المواطنين، فلا معنى لهذه المنح، حيث إنها لا تصلح للبناء الفوري لبُعدها عن العمران وعدم اتصالها به، وعدم توافر الخدمات فيها.[*]قروض بنك التنمية لم تعد تؤدي الغرض الأساسي من استحداثها.[/LIST]ما الخطة وما الحل وسط كل هذه التناقضات؟
باختصار شديد توفير وحدات سكنية (شقق) يتملكها المواطن ولا تخضع لشروط وتعقيدات البنوك وبأسعار مناسبة تدفع على أقساط شهرية، بحيث لا يزيد سعر الدفعات على الإيجار السنوي السائد وتستقطع شهريا من الراتب، وكأننا حولنا الإيجار وبدل السكن إلى دفعات شهرية يتملك بها المواطن سكنه .. ولكن كيف؟
نجاح المشروع
عناصر الخطة ونجاحها يعتمد على مقومات أساسية، أهمها تقبل المواطن هذا النوع من المنازل، وخصوصا الشقق وهذه مسألة لا جدال فيها ولا تخوف منها، فظروفه كالغريق والعرض الذي أمامه امتلاك منزل فوري مقابل مبلغ يقل عما يدفعه إيجارا سنويا والوضع العام للسكن وموقعه لا يختلف أبدا عن المعروض من الشقق الجديدة، وهي أفضل من ناحية التجهيز والفينش (التشطيب) وفي منطقة العمران وبشيء من التفصيل.
سعر الشقة
أسعار الوحدات المكونة من أربع أو خمس غرف يصل أعلى سعر لها إلى 350 ألف ريال تسدد على أقساط تستقطع شهريا من الراتب مبلغ 1800 ريال تقريبا ولمدة 18 سنة وبمعدل 20 ألف ريال دون زيادة في السعر.
مواصفات الشقة
ثلاث غرف نوم، صالون وطعام، صالة معيشة، حمامان ومطبخ وغرفة خادمة بحمام، غرفة سائق وموقف سيارة واحدة، خزان منفصل، مصعدين، شقتين في كل دور، وستة أدوار أو خمسة أدوار أو أربعة حسب الكثافة السكانية للمدينة المقام فيها المشروع.
أما بقية العناصر فهي: أولا: الأرض، ثانيا: تجهيز الموقع والبناء، ثالثا: التمويل، ورابعا: الآلية.
الأرض
سبق وبينا (ويمكننا القول إننا استنتجنا بالحجة أو بالدليل القاطع من الواقع) عدم جدوى توزيع الأراضي، وأن المطلوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية ممثلة في أمانة المدن توفير هذه الأراضي، وسنعرض المساحات المطلوبة، وهي مساحات متواضعة مقارنة بما توفره وتجهزه مشكورة من أراضي للمنح ولا نشترط فيها سوى إمكانية إيصال خدمات الكهرباء إليها.
وعلى سبيل المثال، منطقة الرياض ومنطقة مكة المكرمة تحتاج لنحو مليوني متر مربع (2 كيلو متر مربع) لكل منهما سنويا، أما بقية المدن الأخرى ستشملها الخطة، ولكن حسب الحاجة وحسب البيانات المتوافرة من الدراسات السابق ذكرها ونجدها موضحة بالمخططات البيانية، وما يهمنا في هذه المرحلة هو الكهرباء فقط. (بياني 1)
تجهيز المواقع والبناء عليها
تجهيز الموقع من ضمن الخطة وليس مطلوبا أي نوع من التمويل، حيث تعتبر البنية التحتية من أولويات هذه الدراسة، ونتعامل معها على أنها جزء من عملية البناء ومشمولة بسعر شراء الوحدات، وكذا الشوارع ورصفها والإنارة وغيرها، ما يضمن سرعة الإنجاز والتجهيز وإعداد الموقع للجهات الأخرى لإيصال خدماتها متى ما شاءت كمياه التحلية والهاتف والصرف وغيرها دون الحاجة إلى التكسير وإزالة الرصف لعمل التمديدات.
سيتم بناء أنواع متعددة من المساكن[LIST][*]ففي القرى والمدن الصغيرة التي لا توجد فيها مشكلة أراض سيتم بناء مساكن من دور أرضي أو أرضي ومتكرر حتى تكون الفائدة أكبر ونتمكن من تسكين أكبر عدد ممكن من العائلات، وقد يصل العدد إلى ثلاثة أضعاف حيث إن التكلفة أقل من 50 في المائة من تكلفة الشقق في المدن الكبيرة، وتأتي هذه النوعية من المساكن مطابقة لمواصفات الرعاية الكريمة التي أمر بها خادم الحرمين الشريفين - يحفظه الله - لتأمين سكن غير مكلف ومناسب.[*]أما في المدن الكبيرة (الرياض حيث الكثافة السكانية 23 في المائة من سكان المملكة)، التي توجد فيها مساحات محدودة من الأرض، مكة المكرمة، على سبيل المثال، فيتم بناء عمائر سكنية على قطع أراض تتكون العمارة من دور مواقف وستة أدوار متكررة في كل دور وحدتان سكنيتان، وبذلك تتكون العمارة من 12 وحدة سكنية.[/LIST]

التمويل
تساهم وتتحمل عدة جهات مسؤولية التمويل ونورد أهمها:[list][*]بنك التنمية العقاري:
لعل ما سبق إيضاحه واستنتاجه يمنحنا مبرراً قوياً لاختيار بنك التنمية مساهماً في التمويل.[*]مصلحة التقاعد:[/list]مساهمة هذه الجهة تأتي من كونها مرتبطة مباشرة بمرتبات ومعاشات الموظفين والمتقاعدين، ولأن لها تنظيمات خاصة وترتيبات في الخطة يأتي توضيحها مع التفاصيل التوضيحية للآلية (والتنظيم والقواعد والشروط العامة).[list][*]التأمينات الاجتماعية:[/list]وينطبق عليها وضع مصلحة التقاعد[list][*]وزارة المالية: وهي الجهة التي تقع عليها المسؤولية كاملة، والحق يقال، لم تبخل وما بخلت توجيهات خادم الحرمين الشريفين وأمره الكريم بدعم صندوق التنمية ليصل إلى أكثر من مائتي مليار يكفينا لنجاح هذه الخطة، ويمكننا أن نسبق الأحداث ونقول إن التاريخ سيسجل لوالدنا الغالي الملك عبد الله هذا الإنجاز الكبير مشروع منزل تمليك لكل مواطن. هذا الحلم الذي أجزم وأكاد أقسم أنه أغلى أمنية يتمناها مولاي سيدي أبو متعب.[*]البنوك:[/list]هي الجهة التي تحتفظ بأموال المواطنين ومعظمها ودائع دون أي ربا (فوائد) والحمد لله ودون ذكر أسماء البنوك: بنك تبلغ ودائع العملاء لديه نحو 120 مليارا وتقترب القروض والسلف من 105 مليارات. وبنك آخر ودائع عملائه نحو 130 مليار وتقترب قروضه من 100 مليار. بمعني آخر لدى أحد البنكين مبلغ 15 مليارا والآخر 30 مليارا ما مجموعه 45 مليارا، هذا الوضع المالي لبنكين فقط والبنوك الأخرى كذلك. وهذه المبالغ يمكن الاستفادة منها كقروض دون فوائد.
طريقة التمويل ومقداره
تتولى رعاية هذا المشروع الوطني وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة المالية والصندوق والبنوك ومصلحة معاشات التقاعد والتأمينات الاجتماعية. (بياني 3) والجدول التالي يبين مبلغ مساهمة الجهات (رصيدها في المشروع).
وكما هو مبين في الجدول فإن مصلحة التقاعد والتأمينات والبنوك تسهم لمدة ثماني سنوات بدفع مبالغ مساهماتها دون أي فوائد، وبعد السنوات الثماني يتم سداد هذه الجهات وسيتم سداد مبالغ مساهماتها طبقا لما هو موضح في الخطة على مدى 18 سنة.
وزارة المالية وصندوق التنمية العقاري يبقي تمويلهما مستمرا لدورة زمنية أخرى. وقد تم عمل دراسة تفصيلية دقيقة لجميع المراحل وحركة المُدخَلات والمخرجات لمدة الـ 30 عاما المقبلة.
الآلية
تعد الآلية أحد أضخم مكونات الخطة من الناحية الكمية لتنوع مفرداتها. وقد تمت دراسة أدق التفاصيل والأنظمة والشروط لجميع المراحل المختلفة. ومتوافرة على شكل ملاحق.
ما مدى ملاءمة الخطة للواقع؟
ما سبق مناقشته وطرحه أكبر دليل أن الحل مناسب لظروفنا وطريقة معيشتنا ويخدم بيئتنا.
لكن ما إمكانية التطبيق؟
والجواب النظري الخطة قابلة للتطبيق إذا كما يقال كبيرة، إذا تضافرت جهودنا وأيقنا أن هذه هي البداية لحل مشكلة السكن، وبالتالي مكافحة الفقر وتحقيق بعض الاستقرار لمن هم على حدوده وإعادة التوازن إلى المجتمع والحفاظ على حجم الطبقة المتوسطة في مجتمعنا، التي بدأت في التقلص والانحسار.
النتائج
نوجز نتائج الخطة في النقاط التالية:
أ‌- توفير وحدات سكنية يتراوح عددها بين 170 و200 ألف وحدة سنويا (من شقق وغيرها)، ويمكن زيادة عدد الوحدات بنسبة تراوح بين 15 و20 في المائة % لو تم وضع فورميلا للمساكن القروية منخفضة التكلفة. وقد سبقت الإشارة إلى أننا في حاجة إلى توفير عدد يزيد على 200 ألف وحدة سكنية سنويا، وهذا العدد يشمل جميع الوحدات المتنوعة من أشكال السكن الأخرى (الزيادة في عدد السكان أخذت بعين الاعتبار).
ب‌- استراتيجيا (المدى البعيد للخطة بعد 18 عاما) الحصول على مصدر تمويل سنوي ثابت، وهو عبارة عن قيمة أقساط التسديد يصل إلى 42 مليار سنويا. وهذا الصافي بعد استقطاع أقساط تسديد البنوك والتأمينات ومصلحة التقاعد.
ت‌- تكتيكيا (المدى القريب)، وكحل سريع نجد أن الخطة تحقق لنا في سنواتها الأولى ما يقارب 80 ألف وحدة سكنية سنويا تتزايد بنسبة 6 في المائة سنويا، وتتناسب تناسبا طرديا مع مقدار التمويل.
ث‌- في حال استمرار وزارة المالية التمويل لدورة أخرى، فسيصل التمويل الثابت إلى ما يزيد على 80 مليارا.
ج‌- يمكن تنفيذ الخطة وإن لم تسهم سوى وزارة المالية والصندوق.
ح‌- لا يعتمد نجاح الخطة على إيقاف منح الأراضي المعمول به حاليا، ولكن هدفنا من المقارنة تشجيع وزارة الشؤون البلدية والقروية، وبيان أهمية الدور الكبير الذي ستقوم به الوزارة لإنجاح المشروع.
الخلاصة
ما المعني من كل ما سبق؟
يعني أننا نستغل الأرض الواحدة التي تمنح لمواطن واحد، ونبني عليها اثنتي عشرة وحدة سكنية (شقة) لحل مشكلة سكن اثنتي عشرة عائلة. وعليه، فإن ألف منحة ستستوعب 12 ألف وحدة سكنية.
وتقام هذه الوحدات على مساحة مليون متر مربع، واحد كيلو متر مربع للوحدة، في الوقت نفسه لو أردنا منح 12 ألف منحة، فإننا نحتاج إلى مساحة 12 كيلو مترا مربعا، 12 مليون متر مربع تقريبا، وبتطبيق الخطة المقترحة علي المساحة المطلوبة لعدد 12 ألف منحة سنتمكن من توفير عدد 144 ألف وحدة سكنية (شقة), آخذين في الاعتبار المساحات التنظيمية والشوارع، مسجد – مدرسة - حديقة.
وحسب النظام المتبع حاليا بمنح المواطن قطعة أرض تتراوح مساحتها بين 650 وتصل إلى ألف متر مربع شاملة المساحات التنظيمية والخدمات والمرافق، وعليه وفي الحالة العامة التي تشمل المدن والقرى، فإن المساحة البالغة 150 كيلو مترا مربعا التي نحتاج إليها لتوفير 150 ألف منحة ستكون كافية لتوفير أكثر من مليوني وحدة سكنية.

سليمان المعيوف (3) 2009-07-20 09:10:00
د حامد لقد شخصت المشكله ووضعت الحلول وتعمقت كثيرا في هذه الدراسه وهناك رجال اخرون قدموا دراساتهم وروءاهم واوصلوها الى مقام مجلس الشورى ولكي نكون صريحين مشكلة السكن يتحكم بها مجموعة من الملاك يوجهوها حسب اهوائهم 0قبل فتره اوصي مجلس الشورى الموقر بزيادة راس مال الصندوق مع زيادة القرض وهي توصيه اظن انها سوف تثقل على الخزينه العامه والمقترض 0مالم تفرض ضرائب وتحصل زكاة الاراضي وتفرض رسوم على تدوير الاراضي فان ازمة السكن ستضل تزداد قسوه وتولد لنا مشاكل اجتماعيه @لعل هيئة الاسكان تقراء مثل تلك الاراء

مهندس كمال حسني رشيد القبلي - المدينة المنورة (8) 2009-07-20 13:58:00
شكرا جزيلا دكتور حامد علي هذه الدراسة الرائعة والجميلة والمعبرة فعلا عن ازمة الاسكان التي ستواجهنا قريبا ان لم يتم تضافر الجهود حول امكانية ايجاد الحلول والتي اري انك اجدت في وضع خطواتها بشكل منهجي واقتصادي واجتماعي .
قد اضيف علي ماذكرت ان امكن وضع اليات جديدة في طرق التصميم لمواكبة دراستك الثرية , حيث ان طرق التصميم يمكن ان تخفض في تكاليف التنفيذ الي اكثر من 30 % وهذا وفر كبير وجدير بالاهتمام , وقد سبق لي عمل تصاميم اقتصادية ساهمت في خفض تكاليف التنفيذ بمعدل 40 % .
لك تحياتي يادكتور حامد

لافي العنزي (1) 2010-04-03 05:49:00
اطرح شركات تطوير العقاري الاكتتاب وخلي صندوق الاستثمارات والمؤسسه التامينات والتقاعد يستثمرون مع المواطننين واربط المخطاطات المنح بهذي الشركات , وحول صندوق التنميه الي شركه تمويل حكوميه تدار بعقليه القطاع الخاص وا تكون هناك ايه لسداد علشان يعرف المواطن انه في مواطنين في المستقبل يرغبون بتمويل في الالتزام مهم واعمل هيئه عقاريه ونظم السوق العقاري واعمل محاكم عقاريه وعمل مؤشر وسيطر علي اسعار مواد البناء والافضل نستوردملايين الاطنان من الحديد والاسمنت من بره ونزل قرار على الوزارات عدم التعامل مع مع شركات الاسمنت والحديد التي لا تلتزم باسعر وزارة التجارة
الموضوع حل المشكلة الاسكانية ممكن يحل خلال من خمس الى 10 سنوات اذا التزموا بالي ذكرتة والموضوع سهل جده وحسبتك يا استاذا جميلة وتخد من هدر اومال الدولة ولو استثمرنا هذا الاموال لكان افضل .

أسمع جعجعة ولا أرى طحنا ....


تعبنا من كلام الجرايد بدون فائده

ليت البنك العقاري يراجع الشروط التعجيزيه اللي مالها داعي وليس لها منطق