قطوف عقارية

قطوف عقارية

الملكية الخاصة والائتمان العقاري في النظام القانوني المصري
والتحول من نظام الشهر الشخصي إلى السجل العيني


كفل الدستور المصري الصادر عام 1971 الحماية الواجبة والاحترام اللازم للملكية الخاصة. ‏والأصل أن جميع التصرفات في العقارات والمنقولات تتم في نطاق حرية التعاقد ؛ ومن المقرر ‏أنه كلما كانت القواعد القانونية التي تنظم تملك العقارات والمعاملات التي تتم بشأنها ميسرة ‏كان ذلك أدعى إلى تحقيق الاستقرار في أوضاع الملكية العقارية، ولذلك نجد أن مختلف النظم ‏منذ عهد القانون الروماني عرفت أنماطا متعددة للتعامل في العقارات، وقد تطورت إلى نظام ‏التسجيل العقاري المعروف حالياً. ‏
ومن المسلمات في الفكر القانوني والاقتصادي أن الائتمان هو عصب الحياة الاقتصادية في ‏المجتمع يترتب عليه حقوقاً شخصية والتزامات قبل المدين، لصالح الدائن مقدم الائتمان ويمكن ‏للدائن أن يحصل من مدينه على ضمان شخصي إضافي ـ " الكفالة الشخصية " فيكون متاحاً ‏له الضمان العام للمدين والضمان العام للكفيل وأقوى الضمانات التي تجعل مقدم الائتمان في ‏أمان كامل على حقوقه هو الرهن الرسمي، وهو عقد يكسب الدائن حقاً عينياً على عقار ‏مخصص وفاءً لدينه. ‏
ومن الملاحظ أن التجربة المصرية الحالية في التحول من نظام التسجيل الشخصي إلى نظام ‏التسجيل العيني بهدف تطوير نظم التسجيل العقاري في مصر دفعاً لمزيد من الاستقرار في ‏أوضاع الملكية العقارية ودعماً للثروة العقارية في مصر ومسيرة الاقتصاد القومي بما يتناسب ‏مع الحجم الحقيقي لهذه الثروة من خلال تطبيق نظام السجل العيني على العقارات المبنية ‏بالمدن والتنسيق بين الجهات العاملة في هذا المجال والربط بينها إلكترونيا وتبسيط إجراءات ‏نظام الشهر الشخصي إلى حين اكتمال تطبيق نظام السجل العيني وتطوير الجهات الأساسية ‏العاملة في مجال الشهر العقاري وتحويلها إلى هيئات اقتصادية مع التخفيض الذي تم في ‏الرسوم النسبية من 12% إلى 3% وبحث إمكانية أن يكون الرسم ثابتاً والعدول عن نظام ‏الرسم النسبي وكذلك إعفاء شطب الرهون الرسمية من كافة الرسوم المستحقة عليها وكذلك ‏ميكنة السجل العيني الزراعي وتنظيم وتعميم الاستفادة من قاعدة البيانات الخاصة للتسجيل ‏الشخصي والذي يبلغ حجم محرراتها 13 مليون محرر مشهر لسرعة إصدار شهادات البيانات ‏العقارية. ‏
وكذلك طبع أكثر من دليل إرشادي يوضح إجراءات التعامل مع مكاتب الشهر والتوثيق وتحديث ‏مقار الشهر العقاري والتوثيق ضمن خطة تتضمن نقل نوعية للمقار وتحديثها وميكنة النظم ‏بها وإنشاء مركز تدريب للعاملين بمصلحة الشهر العقاري وكذلك مركز معلومات للسجل ‏العيني لبناء قاعدة بيانات كاملة للسجل العيني ترتبط بكافة الجهات العاملة في هذا المجال.‏




استحداث نظام آلي لمعلومات المساحة التفصيلية في مصر

يتم تمويل المشروع المصري لإدارة معلومات المساحة التفصيلية الذي دخل حيز التنفيذ ‏اعتبارا من مارس 2002 من قبل وزارة الشئون الخارجية الفنلندية من أجل دعم إدخال ‏الحاسب الآلي على نظام المساحة التفصيلية في مصر. ‏
وتمتلك الهيئة المصرية العامة للمساحة المشروع، ومع ذلك، تهتم مصلحة الشهر العقاري ‏والتوثيق التابعة لوزارة العدل أيضا بالمشروع حيث تتولى المسئولية عن التسجيل القانوني ‏للأراضي. ‏
وقد تمثلت المنطقة التجريبية للمشروع في إقليم دمنهور بمحافظة البحيرة، وهي منطقة ريفية ‏تقع على بعد حوالي 160 كيلومتر شمال القاهرة و60 كيلومتر جنوب الإسكندرية. ‏
ولم يهتم النظام المبدئي سوى بالأراضي الريفية التي تندرج ضمن نظام السجل العيني. ‏
وقد تمثل التوجه الذي تم إقراره في تأسيس قاعدة بيانات موحدة للمساحة التفصيلية ونقل ‏وتحويل جميع البيانات المتماثلة والرقمية الحالية وكل من بيانات الخرائط والخصائص ‏المتطابقة وإدخالها ضمن قاعدة البيانات. ‏
وتم تعديل نظام المعلومات الجغرافية المختار ‏
Oracle‏ - ‏Arcade‏ - ‏Arc Cadastre‏ – ‏Map Objects
كي يتضمن إجراءات آلية من أجل تحديث هذه البيانات بصورة مستمرة. ‏
وقد كان إدخال نظام الحاسب الآلي على أعمال المساحة التفصيلية اليومية الخاصة بالهيئة ‏المصرية العامة للمساحة بمثابة أكثر السبل أمانا للمحافظة على قاعدة بيانات مستحدثة. ‏وسوف يؤدي التوجه المختار في ذات الآونة إلى تعميم إجراءات العمل التي كانت متباينة في ‏الماضي حيث سوف يوجه النظام فريق عمل الهيئة المصرية العامة للمساحة خلال أنشطة ‏العمل. ‏
وقد حظي ذلك بأهمية خاصة نظرا لأن الإدارة الرشيدة تعد من الأهداف الفرعية الهامة ‏للمشروع .‏

وتم قضاء فترة طويلة في تحليل نظام التحديث اليدوي الحالي الذي أصبح أكثر صعوبة نظرا ‏للافتقار إلى كتيب موحد للممارسات. ‏
ولا تزال مصر تعمل من خلال نظامين متوازيين لتسجيل الأراضي هما :‏
‏1- نظام السجل الشخصي القديم في المناطق الحضرية ونحو 20 بالمائة من المناطق الريفية ‏‏2-ونظام السجل العيني الجديد الذي تأسس بمقتضى الحكم القضائي الصادر عام 1976 ‏ويغطى في الوقت الحالي حوالي 80 بالمائة من المناطق الريفية. ‏
وقد أدى العمل بالتوازي من خلال نظامين مختلفين بصورة جوهرية داخل نفس المكاتب وعن ‏طريق نفس أفراد فريق العمل إلى مواجهة الأشخاص المشاركين لصعوبات في التمييز بين ‏الإجراءات. ‏
وقد وجد أيضا أن نتائج الحكم القضائي المعمول به منذ عام 1976 لم تكن كما هو متوقع، أي ‏أن الحكم القضائي لم ينجح في تدوين الحقائق الفعلية بالسجلات القانونية. ‏
ومن ثم، تظل الهيمنة للملكية غير الرسمية. ‏

ورغم هذه التحديات، فقد حقق المشروع المصري لإدارة معلومات المساحة التفصيلية تقدما ‏كبيرا في تطوير نظام آلي لإدارة معلومات المساحة التفصيلية داخل الهيئة.‏

رؤية وزارة الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات في إنشاء
نظام معلومات الأراضي في مصر


يلعب تأمين الملكية وسوق الأراضي دورا رئيسيا في التنمية الاقتصادية والبيئية لمجتمعاتنا ، ‏فوجود نظاما يعتمد عليه لمعلومات الأراضي متضمنا لمعلومات الكاداسترالية يعتبر من ‏المكونات الأساسية في هذا الإطار. ‏
وكما ثبت في عدة دول في العالم إن وجود نظام عقاري رسمي ذو الكفاءة العالية والاستخدام ‏الكامل ويحتوي على معلومات لكل العقارات يعتبر حجر الأساس في المجتمع من أجل إمكانية ‏استغلال الثروة والقيمة الكامنة في العقارات.‏
في المجتمعات الكبيرة في عالمنا الحديث حيث الطلب المتزايد لتوفير الأراضي والفرص ‏التجارية في السوق المفتوح فإن وجود نظام معلومات الأراضي أمرا هاما لاستقرار وتأمين ‏الملكيات والمصالح. ويمكن لبرنامج كفء وفعال لتسجيل الأراضي أن يخدم الهدف الأساسي ‏من إيجاد الثقة في الملكية وأساس للأمن التجاري والائتماني.‏
وفي مصر أصبحت الحاجة إلى نظام معلومات الأراضي مطلبا حيويا على مستوى القومي ‏والإقليمي والمحلي. ‏
ومن هذا المنطلق تقدمت وزارة الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات بالتعاون مع وزارة الموارد ‏المائية والري بمشروع على المستوى القومي لتطبيق هذا النظام. ‏
و يتكون مشروع نظام معلومات الأراضي من ثلاثة مراحل: ‏
‏1-إعداد خرائط رقمية وتخزين بيانات خاصة بشهادات الملكية، ‏
‏2-و بناء شبكة نظام المعلومات الجغرافية ‏
‏3-والتشغيل الآلي لمصلحة الشهر العقاري وهيئة المساحة المصرية. ‏
والموعد المتوقع لانتهاء من المشروع هو ثلاثة سنوات تقريبا.‏
يبين من هذا رؤية وأسلوب وزارة الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات في كيفية تطبيق نموذج ‏شامل لإدارة نظام معلومات الأراضي خاصة في المساحات الزراعية باستخدام التكنولوجيا ‏الحديثة للمعلومات والاتصالات وذلك كأداة في مجال بيانات مساحات الأراضي للبنية التحتية. ‏ويعزز هذا الأسلوب مبدأ الشباك الواحد للمتقدم بالطلب وذلك من أجل تبسيط التعقيد القائم في ‏نظم الحالية التسجيل وحماية الملكية الخاصة بالأراضي.‏
ويعتبر أفضل تطبيق لمبدأ الشباك الواحد للمتقدم بالطلب هو تركيب شبكة قومية إلكترونية ‏للتسجيل المباشر يحتوي على وجهتين: واحدة للجمهور والأخرى آمنة.‏
تقوم واجهة الجمهور بتلقي من المشترين المحتملين الأسئلة العامة الخاصة بالملكية وأبعاد ‏الأرض والجانب القانوني، ‏
بينما تتعامل الواجهة الآمنة مع البائعين المحتملين ممن يرغب في تقسيم أرضه أو دمجها في ‏قطعة أرض أخرى أو توزيعها. ‏
وتحل تكنولوجية الشبكة القومية المشكلة الكبرى في الوصول إلى مقر مصلحة الشهر العقاري ‏وهيئة المساحة المصرية وذلك عن طريق تسجيل قطعة أرض باستخدام التوقيع الرقمي ‏والشراء ودفع الثمن إلكترونيا الخ.‏

مقالة منشورة لي بمجلة عالم العقارية الصادرة شهريا بدبي